旅行業・宿泊施設 M&Aの案件評価6件を評価してわかった判断基準と価格の見方

評価の分布

B+とDだけで、あいだがありません。確認事項が1〜2点で進められる案件か、そもそもM&A案件として評価できない案件か、のどちらかに振れています。

価格の見方

個人と法人では目安が違う

価格の目安としてよく使われるのが、営業利益の何年分かという物差しです。法人どうしのM&Aでは営業利益の3〜5年分が目安とされます。個人が買う場合は、営業利益の2〜3年分を目安に、より保守的に考えることを当社では勧めています。

理由は、失敗したときの逃げ場の有無です。個人は買った1社が事業のすべてになり、想定より利益が出なかったときに埋め合わせる手段がありません。法人は複数事業のひとつとして取得でき、うまくいかなければ人材を投入して立て直せます。リスク許容度が低いぶん取得価格は抑えるべき、というのが当社の見解です。

実際の分布

6件すべてで価格が営業利益の何年分かを計算できました。

※この6件は営業利益がすべて「0円〜500万円」というレンジ開示で、下限が0円のため上限側でしか計算できません。表の倍率は営業利益を最大に見積もった場合の数字であり、実際の営業利益がレンジの下寄りなら倍率はこれより大きくなります。

何を意味するか

個人向けの目安2〜3年分に収まった案件はひとつもありませんでした。6件中5件が2年分未満に寄っています。

安いことには理由があります。引き継ぐ対象が、ホテル1室の運営権や賃借物件に置いた家具家電と営業権といった小さな単位だからです。譲渡希望金額の根拠も、京都の案件は「旅館業申請費用、賃借契約金、敷金、礼金、備品・家具・家電の購入費」、沖縄の案件は「一室の設営コストやこれまでにかかった投資額」と、いずれも売主が使った費用の積み上げでした。収益力ではなく立ち上げの実費に値段がついています。そして2年分未満の5件のうち2件が、後述するD評価です。

唯一5年分超だった箱根の民泊は性格が違います。5,500万円の根拠は「建物価格4,000万円に営業利益2年分を加算した想定額」と明記されており、価格の大半が建物です。営業利益で割れば11年分ですが、年買法の物差しが合っていないだけで、割高と決めつけられる数字ではありません。

掲載価格をそのまま受け入れる必要はありません。営業利益の2〜3年分で計算し直し、差があればその理由を確認する、という順序になります。この業種では、その差の理由が「引き継ぐ対象が小さい」か「価格の中身が建物」のどちらかに分かれます。

価格帯と規模

6件中5件が1,000万円以下で、他業種と比べても手の届きやすい価格帯です。3,000万円超の1件が建物付きの箱根の案件でした。

売上は0円〜500万円が3件、500万〜1,000万円が2件、1,000万〜2,500万円が1件。営業利益は6件すべてが0円〜500万円です。従業員数は社員なしが4件、10人以下と20人以下が各1件で、清掃やリネンを外部委託するため買い手が抱える人はほとんどいません。スキームは6件すべて事業譲渡でした。

必ず確認すべき4つのこと

1「自走可能」が運営の丸投げを指していないか

案件説明には「自走可能」「丸投げ可能」が頻出しますが、中身は二通りあります。

京都のホテル1室（D評価）は運営・集客・法令遵守・収支管理のすべてを委託契約で任せられるとされ、沖縄のホテル1室（D評価）も維持・管理・修繕・清掃が不要で運営代行会社がOTAで集客するとされていました。買い手がすることは残りません。評価では、これをM&Aではなく投資案件と判断しています。

一方、板橋区の民泊（B+評価）や白浜の一棟貸し（B+評価）も清掃やリネンは外部委託ですが、集客の方針、価格設定、設備投資の判断は買い手が持ちます。委託しているのが作業なのか事業判断ごとなのか。ここが評価を分けた境目です。

2旅館業法か住宅宿泊事業法か、そして許認可を引き継げるか

営業日数の上限が変わるため、どちらの許可かは収益構造そのものに関わります。京都の案件は「民泊新法（住宅宿泊事業法）ではなく旅館業申請なので年間の営業日数制限もない」と明記し、池袋の案件も旅館業を取得済みとしていました。

そのうえで6件すべてが事業譲渡です。事業譲渡では許認可も契約も自動では引き継がれません。箱根の案件では許認可・契約関連を間違いなく引き継げるよう細心の注意を、池袋の案件では不動産賃貸借契約に加えて許認可・予約サイト・アカウント類も漏れなく、と注意点に挙げました。何がどの名義でいつ切り替わるのかを、価格交渉より先に確定させる必要があります。

3建物が譲渡対象に含まれるか、賃借か

価格の意味が変わります。箱根の案件は建物付きで4,000万円分が価格に含まれ、池袋の案件は物件売却に近い構成です。対して白浜の一棟貸しは賃貸物件で家賃が別途月10万円、沖縄の1室も賃料7.5万円が別建てでした。

譲渡希望金額だけを比べると賃借の案件は安く見えますが、家賃は取得後にずっと出ていきます。年間の家賃を営業利益から引いた後の数字で倍率を計算し直すのが確実です。

4利益の数字が実績か推定か

板橋区の民泊（B+評価）の営業利益298万円は推定値です。池袋の案件（B+評価）も960万円の根拠が「年間想定EBITDA×4年」で、想定EBITDA240万円そのものが確認対象になります。箱根の案件は財務概要の売上高欄が0円〜500万円である一方、事業内容の本文には年間売上1,000万円・利益500万円と書かれており、同じ資料のなかで数字が食い違っていました。

宿泊事業は稼働率と単価で売上が決まり、季節の振れも大きい業種です。月別の実績が何年分あるか、そこから通年を推定しているだけなのかを最初に確かめることになります。

価格が妥当かどうかの判断

営業利益が出ている場合は年買法（営業利益の数年分で目安を出す方法）で計算します。この業種では6件すべてで計算できましたが、目安に収まったものはありませんでした。倍率が目安から外れていたら、その理由を確認するという使い方になります。計算手順は年買法の解説記事にまとめています。

赤字・損益なしの場合は年買法が使えませんが、この6件に赤字も損益なしもありませんでした。この業種で年買法が効きにくいのは、価格の中身が事業の利益ではなく建物や設備である場合です。箱根の案件のように建物価格が大半を占めるなら、比べる相手は営業利益ではなく、同等の物件を買って旅館業の許可を取り備品を揃えた場合の費用になります。京都や沖縄の1室も同じ見方です。

借入金がある場合は、実質的な取得コストが価格＋借入額になります。ただしこの業種では6件すべてで借入金の記載がありませんでした。事業譲渡では借入は原則として売主に残るため価格判断は成立しますが、賃借物件の敷金・保証金、運営代行の契約に伴う費用など、価格の外側で発生する支払いは個別に確認が要ります。

情報開示の状況

開示のされ方が極端に偏っています。純資産は6件すべてで記載がある一方、役員報酬・減価償却費・借入金は6件すべてが空欄で、他業種では見られない分布です。

役員報酬が分からない以上、表示されている営業利益が実態より高く出ている可能性は残ります。ただし検討を止める必要はありません。営業利益と、賃借なら家賃の2つが分かれば価格の妥当性はおおよそ判断でき、残りは交渉前の確認リストに入れておけば足ります。

実際の評価事例

まとめ

1. 掲載価格は個人買い手を想定していない倍率を算出できた6件のうち、目安2〜3年分に収まったものはありませんでした。5件は2年分未満ですが、安いのは引き継ぐ対象が1室の運営権や備品といった小さな単位だからです。残る1件は建物価格が中心で、年買法の物差し自体が合っていません。いずれも価格の中身を分解してから判断することになります。

2. 「丸投げできる」は長所ではなく、M&Aかどうかの分かれ目運営代行にすべてを任せる形の案件は、買った後に経営する余地が残りません。作業を外注しているのか事業判断ごと預けているのかで、同じ「自走可能」でも性格が違います。

3. 価格の中身が事業の利益ではないことがある建物、設備、立ち上げの実費。価格の大半がそれらで説明される案件が多く、比べる相手は営業利益ではなく、自分で同じものを揃えた場合の費用になります。

価格の判断に迷ったら

家賃を引いた後で倍率を計算し直し、許認可と契約の引き継ぎ方を確認し、利益が実績か推定かを確かめる。ここまでの内容は、やってみると手間のかかる作業です。

1案件あたり、倍率を算出し、賃借なら家賃を織り込み、旅館業と住宅宿泊事業法のどちらかを確認し、譲渡対象に何が含まれるかを確かめる。数時間かかることも珍しくなく、複数を比較するとここが最大のボトルネックになります。